南师学子赴常州市邹区镇村委会开展暑期实践

宅基地是农民安身立命之所,是农村社会和谐稳定的载体。近期召开的一系列深化农村宅基地制度改革试点会议提出,要稳慎做好深化农村宅基地制度改革试点各项工作。宅基地制度改革要保持足够的历史耐心,科学编制村庄规划,严格控制村庄撤并,充分尊重农民意愿,切实保障农民权益。

8月14日,南京师范大学法学院“城镇化过程中宅基地使用权退出、流转机制研究”实践团队来到了常州市钟楼区邹区镇林场村村民委员会。

团队成员施良聪与常州市钟楼区邹区镇林场村村民委员会张惠明书记就区划调整和土地承包确权背景下,宅基地方面的问题进行了访谈,希望通过本次调研了解常州市邹区镇等乡村地区在推行“村民自治”的同时,对于宅基地工作的保障和推进。

在访谈中张书记强调,在宅基地分配和土地承包问题上,各村都有相应的“村民自治”,也就是老百姓开会、大家集体商量。而且各个村民自治小组通过村民代表集体开会和商议后,制定和适用本村的“村民自治法”也不一样。通过“村民自治”,可以使得法律法规和政策文件变为村民公认的符合本村特点的、具有约束力的文件。村民进城时如果户籍也跟着走,通过村民自治,林场村就有权收回他们的农村宅基地。因为农村上认为,户籍不在村里面,就可以否定这个人的集体经济组织成员的性质。

同时,宅基地是基地的,不能进行买卖和抵押。对于自家宅基地,村民只能使用或者退出交还给村集体。在区划调整前,林场村属于武进区,但区划调整至钟楼区后并没有影响宅基地的相关性质,对于宅基地和承包地而言,房子是自己建造的私有财产,而土地都是集体的。

在交流土地承包权等其他集体土地权利时,张书记认为土地承包权与宅基地使用权不同,各村根据统一规定都承认土地承包权30年不变。林场村在1997年进行了二轮承包,之后全国各地在2015年开展了土地承包的确权和颁证。因此在1997年二轮承包的基础上,直到2027年,林场村的村民都享有“30年不变”的土地确权。至于2027年二轮确权后土地承包权的走势,目前还不明晰。

我国正经历人类历史上最大规模的人口城镇化过程,在现代化进程中“城”的比重上升,“乡”的比重下降,这是客观规律。但无论城镇化进展到哪一步,乡村都不会消亡,城乡都将长期共生、并存。农村宅基地问题始终关系着农民的切身利益,团队成员们坚信,只有保持足够的历史耐心、尊重乡村发展演变规律,才能把农民的家园建设好,把农民的利益和底线保护好。

站在改革开放40周年的历史节点上回望过去,没有人能忘记,我国农村改革是从调整农民和土地的关系开启的。展望未来,新时代新形势下深化农村改革,主线仍然是处理好农民与土地的关系。

8月15日,南京师范大学法学院“城镇化过程中宅基地使用权退出、流转机制研究”实践团队前往常州市钟楼区邹区镇泰村村民委员会访谈调研。

泰村是江苏省首批、常州市第一个被批准的在全域土地治理后,将老百姓“集中居住”的村落。团队成员施良聪与常州市钟楼区邹区镇泰村村民委员会陈志良书记重点交流了泰村“集中居住”的模式以及遇到的问题,希望通过本次调研探索宅基地流转、退出机制在乡村地区落地实施的路径。

在访谈中张书记谈到,在宅基地方面,泰村通过改革使得居民自愿退出旧宅基地,变更为集中居住。“集中居住”就是指放弃原先的宅基地,所有老百姓都重新统一居住到指定的地点。泰村村民旧宅基地住的住宅全部拆迁完毕、村民全部安置到集中居住的区域,一共花了约13个亿。这些资金一部分是政策的支持,还有一部分是泰村把老房子拆迁后多出的面积利用起来,通过政府售卖给一些单位和学校获得的资金。

陈书记指出,为保障村民自愿退出已有旧宅基地,泰村实行了奖励机制。比如原先的宅基地占地面积为300㎡,现在新的宅基地占地面积变更为120㎡,那么就奖励这些村民500元/㎡。如果更换后新的宅基地面积比之前大,村委会也不会额外收钱,这一部分面积就相当于奖励给这些村民。而且宅基地不得买卖,不让这些居民出钱,免费赠予他们这些面积是符合有关规定的。只要居民对原先的宅基地自愿退出,村委会按这个标准来就奖励他们。同时,根据“村民自治”,宅基地的使用权在本村村民之间是可以交易的,可以变更房子的产权证。土地承包的权利是不随着房子的流转而变更的,这是村民自身享有的权利。按照国家的规定,土地承包经营权在确权后,就一直是对应的村民的了。

在泰村的拆迁过程中,结合村民实际需求产生了三种模式,一是“拆旧建新”模式,是最常见的做法,指的是村民退出原有宅基地,居住到新的别墅里面去;二是“上楼安置”模式,也就是上楼居住到邹区镇琵琶墩的安置区;三是“货币安置”模式,假如居民自愿退出原有的宅基地,同时不需要新的宅基地,那就可以折合成一个平方约7000元人民币,这对于村民而言也是一笔不小的财产。此外,倘若村民选择了“货币安置”,也就意味着自愿退出在泰村的宅基地,失去对原有宅基地的使用权,也不能再次申请新的宅基地。但是户口仍然在村里,因此在生产队中的土地承包经营权依然存在。虽然安置区可能离村民的承包地比较远,但是可以通过村里的经济合作社统一经营和管理这些承包地。

通过此次访谈,团队成员于陈书记的娓娓道来之中加深了对于宅基地退出、流转机制在实务中的运作方式,也在交流中得到了有关“集中居住”问题的详实数据。下一步,实践团队将继续以人地关系为主线,同时抓好理论与实务两个层面，理顺村两委、村级提及经济组织与村民的经济关系,探索实现农村宅基地使用权流转、互换、抵押、委托经营、权益置换等具体机制。(南京师范大学法学院 施良聪)

责任编辑：田雨